目錄

1. 問題意識
2. 判決要旨
3. 判決評析

本件判決認為承租人租用基地建築房屋（未辦理保存登記），承租人移轉房屋事實上處分權時，依民法第426條之1的法理，其基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在。如此提升事實上處分權的保護程度，是否妥適？

按89年5月5日施行之增訂民法第426條之1明定，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。考其立法理由，在租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人可請求拆屋還地，殊有害社會經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。復以未辦登記建物雖無法辦理所有權移轉登記，惟受讓人所取得該建物之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，為避免拆屋以保護社會經濟之目的並無不同，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形。上開增修之規定，經斟酌其立法政策、社會價值及法律體系精神，應係合乎事物本質及公平正義原則，為價值判斷上本然或應然之理，對於增修前租地建屋之承租人，將房屋所有權或事實上處分權讓與第三人之情形，仍得援引為法理予以適用，即除當事人有特別約定外，應認基地租賃契約隨建築物之移轉，而存在於房屋受讓人與基地所有人之間。

為了解決未辦理保存登記之建物因無法辦理所有權登記而產生的買賣法律問題，最高法院67年度第2次民事庭庭長會議創設出「事實上處分權」的概念，使買受人在無法辦理所有權登記的情形下，仍可取得對該建物的事實上支配、使用及收益等權能。

本件判決更進一步提升對於事實上處分權的保護程度，認為租地建屋，縱建物未辦理保存登記，承租人移轉建物之事實上處分權時，基地租賃契約可對房屋受讓人繼續存在。

惟大部分違章建築破壞城市整體美觀阻礙城市的正常規劃與發展，且多半未經合法審核，建築結構可能不符建築法規，存在倒塌、火災等安全風險，對居民及公共安全造成威脅，因此被形容為「都市之瘤」。又違章建築拆除工作常因政治因素或執法態度不一而難以徹底執行，造成執法不公平及管理困難，甚至衍生貪瀆弊病。

既然違章建築在行政法上不允許存在，則基於法秩序一致性，在民法上亦應被認為是不融通物，縱考量違章建築具有經濟價值，出於保障交易安全與實際使用權益，應予適當保護，惟不應擴大保護範圍，以免加劇違章建築之亂象。最高法院 110 年度台上字第 3279 號民事判決亦謂「事實上處分權究非法律明文保護之物權，且基於公法與私法之法秩序一致性要求，違反建築法令之違章建築物，縱因社會上交易之現實狀況而可認有事實上處分權，然此權利是否得認與物權法上所承認之所有權性質相類似，而可賦與完全相同之效力，並類推適用民法第767 條之規定，自待澄清。」，似不認為事實上處分權可與所有權同視。本件判決僅著重未辦保存登記建物之社會經濟價值的維護，未能考量可能加劇違章建築亂象及破壞法秩序一致性，貿然提升事實上處分權的保護程度，容有待商榷。

【本文感謝許少凡協助整理】