法律教室

本件討論的重點，在於執行名義僅能對於被繼承人之遺產即土地為執行取償，而是否因為公寓大廈管理條例及民法第799條就區分所有建築物及基地併同移轉之限制，致使繼承人之固有財產即其上區分所有建築物受到併付拍賣的不利結果。然而從上開公寓大廈管理條例第4條第2項及民法第799條第5項規定之立法目的，本即基於土地及建物之合一利用關係所做出之限制，若未將二者併付拍賣，恐生拍定後無法辦理所有權移轉登記之窘境，且執行受償之範圍並未因此擴張至併付拍賣之區分所有建物部分，就建物部分所拍賣之價金，仍應歸債務人即繼承人所有。

原物分割判決雖然是屬於形成判決，不須經過強制執行程序即可逕至地政事務所完成分割登記，但對於分割後之土地上所存在之非所有權人或共有人之建物，強制執行法第131條規定：「關於繼承財產或共有物分割之裁判，執行法院得將各繼承人或共有人分得部分點交之；其應以金錢補償者，並得對於補償義務人之財產執行。」因此可於分割後對於排除土地上侵害或請求補償金產生執行名義之效力，亦得由分割後之土地共有人單獨行使之。

雙務契約經解除後，當事人雙方回復原狀之義務而應返還所受領之物或金錢，在本案買賣契約關係中，買受人雖因依約沒收價金充為違約金而不復返還之義務，然違約金既經法院依法酌減，出賣人則仍有請求買受人返還溢額價金之權利，大法庭認為基於誠信原則，此等請求與返還出賣物間得類推同時履行抗辯之規定，應屬適當。

未辦登記建物雖無法辦理所有權移轉登記，惟受讓人所取得該建物之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，為避免拆屋以保護社會經濟之目的並無不同，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形。

訴訟繫屬事實之登記雖然不會發生不動產實體上法律關係的變動，而只是提醒善意第三人或阻止惡意第三人取得不動產上之權利，由於影響當事人的權益甚鉅(例如變成有心人士變相假扣押、假處分之工具)，因此將適用的範圍限制於僅在於物權關係上，並且需經受訴法院實質審查，如何善加利用本條之規定以確保訴訟之結果，自然是不動產物權人須注意的問題。

裁定理由摘要(一)優先承買權僅具債權性質：土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。

綜上所述，法定空地之上不得建築房屋，在分割時亦須符合一定要件，並依一定程序提出申請，經核准後始得為之，而在移轉及使用也受有限制。因此，本文建議於土地買賣契約訂定前，先向該地所在之縣市政府查詢，確認其是否為法定空地，以免日後受有諸多不便。

憲法法庭112年憲判字第20號判決及最高法院113年度台上字第969號民事判決之見解，人民基於該土地所有人地位，請求國家塗銷登記時，無民法消滅時效規定之適用，始符合憲法第15條財產權保障之意旨。故國有財產署之抗辯並無理由。