法律教室

債權人所聲請之執行標的為「公同共有人之權利」，而非「公同共有人之不動產」，應依強制執行法第117條規定之「其他財產權」執行程序扣押。依實務通說之見解，此扣押之「公同共有人之權利」，僅係不宜逕行拍賣，尚非不得查封、扣押。故債權人於聲請強制執行時，應敘明執行標的為債務人所繼承之公同共有權利，並且載明上開公同共有權利所附之財產，特別是不動產，以便執行法院查封扣押。

對於建物興建完成後之實際面積與登記面積不符時，本文認為仍應回歸不動產物權之原始取得法理，建物之物權及其範圍並非係以建物辦理第一次登記所創設，此時仍應以建物之實際面積做為其物權權利範圍，法院不應囿於建物登記之記載，更不該以土地法第43條之登記絕對效力來作為認定物權範圍之依據，對於過往登記實務所造成之爭議，法院自應本於物權法理為解釋及釐清，方能做到定紛止爭。

造成鄰損的原因通常均非單一，包括營造廠的施工不當、當地地層鬆軟、鄰屋老舊、海砂屋等等情形，都可能是導致結果發生的原因之一，實難期待鑑定報告直指原因就是施工不當乙節，而被害人亦可透過鑑定報告之內容證明縱非唯一原因，但被告(營造廠)的施工不當，確實係造成鄰損的原因之一，那麼被告即應負侵權行為損害賠償責任，若被告欲減輕其賠償責任，則應設法舉證證明另有他人故意或過失之侵權行為共同造成損害之發生，以期事後向共同侵權行為人請求分擔賠償，或舉證證明原告(被害人)對於侵害結果之發生與有過失，以期減輕或免除賠償金額範圍。

按照最高法院的標準，倘債務不履行的態樣不屬於「履約詐欺」或是「締約詐欺」的情形，就是單純的債務不履行而不會成立詐欺取財(得利)罪，晚近多數法院亦多採納此一見解。

按分管協議成立後，因特定事由之發生以致分管協議無法繼續進行時，分管協議之效力即告終止，其事由約有以下四類：1.約定期限屆至、2.共有人同意終止、3.法院裁定、4.共有物分割。

對於早在92年12月31日增訂公寓大廈管理條例第23條第2項前之區分所有建物，實務上則認為公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

分管協議乃係促進共有物得以有效利用之主要方式，因此實務上亦肯認以默示之意思表示成立分管契約，以及修法後以多數決成立分管決定，甚至在公寓大廈條例施行前，得藉由建商作為媒介在買賣契約書中約定分管之範圍，而將區分所有權人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致，並成立分管協議(約定專用)，然而此一見解是否符合分管契約成立之意思表示，仍有待商榷，而在公寓大廈管理條例施行後，約定專用部分即應於規約中載明，始生效力。

違章建築雖不能辦理移轉登記而無法以法律行為讓與其所有權，但因其所具有經濟上交易之利益，故司法實務乃創設事實上處分權的概念，讓違章建築也能在不涉及物權變動下將所有權內涵之處分權能轉讓予他人，然此一概念應僅限於因法律行為所致者，在非因法律行為而取得所有權之情形，繼受人既非受限於民法第758條第1項之規定，自無須引用事實上處分權概念來限縮繼受人所取得之權利。