法律教室

在現在常見的公寓及社區居住型態中，對於住戶大會能否透過修訂規約內容的方式來限制區分所有權人對於專有部分的使用，往往會陷入「所有權保障」及「住戶自治」、「公共利益」的拉扯，而在公寓大廈管理條第3條第12款：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」及第6條第1項第5款：「住戶應遵守下列事項：五、其他法令或規約規定事項」下，區分所有權人及住戶是否仍有抗爭的機會，即為本文探討的重點。

雖然多數的法院判決認為區分所有權人會議可以透過訂定規約內容的方式來課予區分所有權人以外之「住戶」繳納管理費之義務，然而在法律依據及論理上確實有許多不完備之處，甚至有出現未有解釋的判決，細觀公寓大廈管理條例第10條第2項規定共用部分之修繕、管理、維護費用原則上由公共基金或區分所有權人按應有部分比例分擔，例外才由可歸責之住戶負擔，以及該條例第3條第1項第8款之住戶範圍確實有過廣之疑義，因此，少數說認為應將管理費繳納義務者限於區分所有權人，再由區分所有權人與承租人於租賃契約中約定繳費之義務，或許較能填補法條中的隱藏漏洞，但在現行實務中，無論是管委會還是住戶，都應該特別注意社區規約內所訂之管理費繳交義務人究竟是「區分所有權人」還是「住戶」。

在現今都會區中居住及辦公的型態已經是以公寓大廈為主，而在社區裡居民或使用者間難免可能因為相鄰關係、費用分擔及安全安寧等各種公共事務上出現爭議或衝突，進一步需要溝通討論並制訂社區規約讓眾人得以依循遵守，減少紛爭以及提升居住的品質；尤其在管理費的收取與公共基金的運用，更是與社區的經營維護有重大影響，然而社區內成員來來去去，占有的權源亦屬多端，究竟有哪些人必須遵守區分所有權人會議所制訂之規約或決議事項，並可能被課予繳納管理費之義務，乃藉由本文整理近十年來的實務見解分析之。