法律教室

目前實務上多數見解認為拍定人無須連帶負擔法拍屋前手所積欠之社區管理費，縱使管委會向法院訴請後手給付，亦多遭駁回。然原所有權人可能早已名下無財產，否則也不會淪落到遭法拍的命運，為了避免事後追討管理費無門，因此管委會除定期追蹤、通知各住戶按時繳納管理費外，對於高風險的區分所有權人(如空屋、常有銀行催繳函等)，亦宜採取必要之措施(如向法院聲請支付命令或提起小額訴訟)，以取得對區分所有權人的執行名義，日後若房屋真遭法拍，也可聲請參與分配來受償全部或部分管理費，保障社區之公共利益。

區權人會議及管委會分別為公寓大廈組織之意思機關及管理機關，因此公寓大廈管理條例及社區規約定有諸多之規定來規範會議之召集、決議、通知及報告、權責等事項，以利社區內公共事務之推動，故召集人、管委會乃至於各區權人、住戶皆應對此有所認識，以維護自身之權益並完善住民自治之各項事宜。

區分所有權人會議無論是依據公寓大廈管理條例第31條規定，或規約另有制定出席人數之比例，均需達到該人數(包含以委託書委託他人代為出席者)後，方得進行決議，雖然早期的實務見解認為未達人數所作成的決議並非無效，而是於當場有表示異議的區分所有權人得於3個月內向法院起訴請求撤銷該決議，然而晚近之實務見解則認為該次決議因欠缺成立要件而自始不存在，區分所有權人得向法院訴請確認決議不存在，而不受3個月的限制，因此，在召開區分所有權人會議時，召集人務必要確認好出席人數是否已達標準。

有法院判決認為，若違反之事實非屬重大且對於決議無影響者，例如未受合法通知之區分所有權人未訴請撤銷、已有期前通知但日數不足，或未受通知人數之比例甚低等情形時，得類推適用公司法第189條之1規定，駁回撤銷之請求，但亦有法院否定得類推適用上開公司法規定來限制撤銷權的行使。因此，管委會在召集程序上即應務必注意上開規定，以免徒增訟累之煩。

區分所有權人團體固非社團，無獨立之法人格，然依公寓大廈管理條例第36條、第38條第1項規定，管理委員會之職務之一即在執行區分所有權人會議決議之事項，且具有當事人能力；故為給予救濟途徑、便利紛爭解決，應認區分所有權人會議如有召集程序、決議方法之瑕疵時，未喪失異議權之區分所有權人得類推適用民法第56條第1項規定，於決議後三個月內，以管理委員會為被告，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴

一般而言，最常見的區分所有權人會議召集人應該是管委會主委，然有時會因為主任委員條件不符、選舉過程瑕疵或未即時改選等原因，使得召集人不具備法定的資格，進而造成該次所召開之會議不復存在，所以在召集區權人會議時，務必要多加留意，以免勞師動眾卻是徒勞無功。

在公寓大廈(區分所有建物)內合法設置的停車空間有三種類型：1.是建商依據建築技術規則建築設計施工編第59條規定所應設置之【法定停車位】；2.是建商於法定停車位以外所增加之【自行增設停車位】；3.是依據民國101年10月30日停效前建築技術規則建築設計施工編第59條之2為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用之【獎勵增設停車位】。

依公寓大廈管理條例第29條第3項規定，管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。