社區管理費收取標準怎麼定？住戶常見爭議解析
目錄
壹、前言
社區管理費是公共基金的主要來源，也是維持社區運作的重要支柱，但如何訂定收費的標準才公平合理，一直以來都是管委會與住戶間角力的戰場，以下謹整理實務歷來的判決並分析法院的判決標準，希望能幫大家找出合法的範圍。
貳、收取管理費的依據與標準
按公寓大廈管理條例第9條第1項規定，各區分所有權人按有共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權；但另有約定者從其約定。又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；同條例第10條第2項亦有明文。即各區分所有權人就共用部分之使用、收益，原則上應按共有之應有部分比例使用、收益，並負擔與其應有部分比例相對應之管理費(臺灣高等法院110年度上更二字第145號民事判決參照)。
惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，固難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，惟其分擔標準之設定仍應具備客觀上合理相當之理由，符合公平原則，且不得以損害少數區分所有權人為主要目的，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則，否則有違誠信原則。又是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，應從大廈全體住戶因該決議所能取得之利益，與該少數區分所有權人因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘區分所有權人決議或規約之權利行使，造成少數區分所有權人所受之損失遠大於住戶全體所受利益，堪認超過區分所有權人所應忍受之限度時，非不得視為以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情事(最高法院109年度台上字第1025號、97年度台上字第2347號民事判決意旨參照)。
參、高等法院歷年對於管理費公平性的看法
一、關於非住戶停車位管理費採較高的差別收費
（一）認為合法(臺灣高等法院96上易424、99上996、107上695、111上143民事判決)：
查非住戶使用停車位，除管委會及保全人員提供必要服務外，停車塔啟動會產生之噪音、振動影響，考量住戶實質負擔較非住戶為重，另有清潔、維修、管理及其他必要處置，決議採住戶、非住戶或自用、營利等不同收費標準，並未違反法令或章程，亦無違反公共利益，或以損害他人為主要目的，且本件收費並無鉅幅差距，在合理可期限度，管委會向原告加收停車位管理費，具有法律上原因。管委會依據規約以及區分所有權人會議決議之授權，並綜合上述各種理由，對於住戶與非住戶採取停車位管理費作不同的收費標準，應有其必要性，且為維護大廈社區多數住戶的公共利益，亦屬必需。再其次，公共停車場每小時收費30至50元，收費區間大致上為上午7時至晚間9時共14小時，故每日停車費界於420至700元之間，可知非社區用戶所繳納停車費遠低於公共停車場費用。
（二）認為不合法(臺灣高等法院101上246、110上易1087民事判決)：
- 以上開每月公共設施公共用電費用3萬3,976元除以上開2457坪分攤面積，每坪分擔費用約為14元（元以下四捨五入），是以，如非社區住戶停車位所有權人依其專有停車位面積按每坪14元計算增加管理費，亦僅為每一停車位分攤84元（計算式：14元×6坪＝84元），顯低於系爭決議命其等增加之管理費500元，故系爭決議顯違反公寓大廈管理條例第10條第2項關於按應有部分比例分擔管理費原則之規定，而有違反公平原則及權利濫用情形。
- 非住戶車位所有權人僅駕駛車輛進出B棟建物，往來區域僅限於地下層及大門，進出B棟建物時間通常極為短暫，縱非住戶車位所有權人同獲有大樓安全管理維護、清潔服務、電梯設備之服務，與B棟建物其他住戶就B棟建物之實際用益狀態及享受管委會所提供之管理服務相較，原告使用B棟建物共用部分之程度顯然低於其他樓層住戶之使用程度。
二、關於店家及住家管理費的差別收費
（一）認為合法(臺灣高等法院100上1349、103上1509、104上1629、104上易924、105上1653、106上642、106上358、107上320、110上更二145、112上223、113上1288、臺南高分院109上184、最高法院109台上907民事判決)：
- 因應商店已開始進駐，導致社區1樓中庭垃圾量爆增且髒亂問題，為維護社區居家環境品質及公共安全，增加支出之費用，將商家與一般住戶做差異處理，商家每月每坪收取管理費70元，相較於2樓以上一般住家住戶多25元，具有正當性及必要性，業如前述，自難認有何顯失公平情事。
- 決議就1樓店面未出租者收取每月每坪50元之管理費，出租者收取每月每坪80元之管理費，亦難認有顯失公平之情形。
- 況區權人作為營業使用之商家，其使用房屋之型態本與一般作為住家利用者不同，以房屋作為營業使用，所得創造之房屋使用價值可認亦超過單純作為住家使用者，系爭決議追認商家、住戶之管理費給付標準，兩者雖有差別，然尚難認有何不合理之處，難認與「按應有部分比例分擔」之原則有違。
- 住戶作商業使用，將造成大樓之維護與管理雜項支出更多，基於使用者付費之公平原則，故住戶作商業使用之繳費標準為一般住戶之1.5倍，並無違公平性與合理性。
（二）認為不合法(臺灣高等法院101上1249、臺中高分院109上384民事判決)：
管委會並未提出保全巡查紀錄、清潔與公共電費等資料，其空言一、二樓店舖耗費較多公共設施與資源，且增加污廢水與停車等問題，已屬不足。即使店舖導致社區增加環保與停車負擔，如業者積極處理，仍得消弭此等問題於無形；則系爭規約不問經營者處理成效，一律提高管理費為每坪180元，實與公平原則有違。
三、關於以坪數作為收費標準
（一）認為合法(臺灣高等法院102重上586、107上1058、111上易943、臺中高分院112上217民事判決)：
- 系爭決議係依照各戶坪數作為公用電費之計收標準，衡以因專有部分面積愈大者，屬共用部分之承重牆壁、占用基地範圍亦愈大，於通常情形，其基地應有部分、共同使用建號配賦應有部分之比例亦愈大，此估共電費之收取標準符合公寓大廈管理條例第10條第2項費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，其變更基於經費負擔公平性，以住戶之實際坪數為基準，具備客觀上合理之理由，其區別程度亦不失相當性。
- 然對照大坪數建物住戶所佔公共設施比例情形，以建物總坪數定管理費收取標準實與上開公寓條例所謂公共基金(即管理費)按應有部分比例分擔之原則相符，核與責任分擔之公平正義並無相違之處。
（二）認為不合法(臺灣高等法院102重上61、109上199民事判決)：
- 原告就系爭建物專有部分之系爭商場，乃位於系爭建物地下一層，與其他區分所有權人之專有部分之使用目的，固屬相當。惟上訴人管理使用之部分地下一層面積為停車位，地下二層則全為停車空間，若皆以專有部分面積計算訟爭管理費，顯與其他區分所有權人比例相去甚遠，應以系爭建物地下三、四層之停車空間之訟爭管理費計算為基準，較為妥適。是故，管委會以每坪55元計算原告之訟爭管理費，應非可採。
- 原告主張系爭社區系爭決議通過前，系爭社區1、2樓房屋之管理費均為半價。而每月每坪管理費原為50元，嗣決議調降為45元，系爭決議又調回50元。是以，系爭決議前1、2樓房屋每月每坪管理費為23元，決議後為每坪50元，每坪調幅為117.4%(50-23=27，27÷23×100%=117.4%，小數點後2位四捨五入)；至於3樓以上房屋之管理費，系爭決議前為每坪45元，決議後為每坪50元，每坪調幅為11.11%(50-45=5，5÷45×100%=11.11%)。系爭決議就1、2樓房屋及其他樓層房屋之管理費調幅差異高達106.59%(117.4%-11.11%=106.59%)，揆諸前開說明，管委會自應就該明顯不同之漲幅差別，提出客觀上合理的理由，且區別程度須具有相當性，否則難謂無利用多數決優勢之恣意而顯失公平。
肆、小結
整理高等法院利年來對於社區管理費計算標準的審查，可知管理費的計算總是很難讓所有人都覺得公平，然而公平與否，從不同的角度切入，所得出的結論即有可能截然相異。因此，管委會在面對社區管理費收取爭議時，除應以修改規約或做成區分所有權人會議決議之方式完成法定程序外，對於計費之標準，最好能有客觀的數據支持，方可避免遭認定有顯失公平之情形而無效。
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