目錄

1. 案例提出
2. 案例分析
3. 給管委會的建議(代結論)

小美因為揮霍無度而積欠大筆卡債，由於無法償還以致其所有之遞堡社區B棟11樓之房屋遭銀行聲請法拍，經法院定期拍賣後，由阿信以最高標得標拍定，事後當阿信高高興興地打算入住時，卻遭管委會通知由於小美積欠高達15期之管理費，應由阿信負責代繳，試問管委會之要求於法是否有理？

現代公寓的興起讓住戶間的權利義務關係越趨緊密，故公寓大廈管理條例(本條例)特規定公寓大廈應設置管理委員會及公共基金，以便處理公共事務及支用，而公共基金之來源其中一部分依本條例第18條第1項第2款之規定，便來自區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

然而，現今常見的問題在於，住戶積欠多期管理費後，其於社區內所有之房屋亦遭法拍，拍定人究竟有無義務負擔前手所留下來的管理費債務？此問題源於本條例第24條規定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約鎖定之一切權利義務。」依該條之規定，則產生前手依本條例或規約所負應繳管理費之義務而未繳納時，因拍賣取得區分所有建物所有權之後手是否必須繼受的問題，當時實務上仍認為無法依據該條之規定即得出後手必須負擔前手所留下之管理費債務(詳見司法院司法業務研究會第四十九期研究專輯第30則)。

承上，本條例第24條所引起之法律爭議似乎應隨著上開實務見解之作成而告風平浪靜，但於98年1月23日增訂民法第826條之1第3項：「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」在實務上又掀起波瀾。對此，臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號討論「法院拍賣公寓大廈區分所有人之建物及基地權後，拍定人是否要與債務人，就欠繳之管理費負連帶責任？」，經表決過半數均認為拍定系爭區分所有建物之後手有義務清償前手所留下來的管理費債務，其理由主要是認為公寓大廈之區分所有權人間，就建物之共有部分，亦為分別共有關係，法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分時，自有上開規定之適用，故債務人如有欠繳管理費，拍定人應負連帶清償責任。

惟本文觀察其後實務上之判決，大多認為拍定人無須對前手所留下的管理費債務負連帶清償責任，其理由主要為：(1)由民法第826條之1第1項規定觀之，共有物應有部分之受讓人，固需於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形下，始應繼受共有人間關於共有物之使用、管理、分割或禁止分割之約定，或依民法第828條第1項(註：公同共有關係)所為之決定；惟該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償之責，亦應限於經地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形始有適用，否則將導致在未經登記之情形，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理等之抽象約定，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形所已發生之個人具體債務，顯使受讓人之財產面臨不測損害而有輕重失衡之虞，且若謂該條第3項之適用無須任何公示要件，即概由受讓人負擔前手之債務，亦將不利於不動產之交易活動，應非立法當時之本意(臺北地院101年度北簡字第101號、士林地院103年度士小字第623號民事判決)。(2)自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中(第799條至第800條之1)，而共有人間之權利義務，自應優先適用「區分所有」之相關規定，惟該「不動產所有權」之章節中並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定(桃園地院110年度壢簡字第502號、高雄地院100年度簡上字第316號、橋頭地院108年度橋小字第365號民事判決)。

綜上所述，目前實務上多數見解認為拍定人無須連帶負擔法拍屋前手所積欠之社區管理費，縱使管委會向法院訴請後手給付，亦多遭駁回。然原所有權人可能早已名下無財產，否則也不會淪落到遭法拍的命運，為了避免事後追討管理費無門，因此管委會除定期追蹤、通知各住戶按時繳納管理費外，對於高風險的區分所有權人(如空屋、常有銀行催繳函等)，亦宜採取必要之措施(如向法院聲請支付命令或提起小額訴訟)，以取得對區分所有權人的執行名義，日後若房屋真遭法拍，也可聲請參與分配來受償全部或部分管理費，保障社區之公共利益。