公寓大廈約定專用權之要件與效力
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買下的露臺、頂樓空間或其他公共區域，真的能成為自己的專用空間嗎？即使建商早已與住戶約定專用，卻未將約定載入社區規約，這項權利是否仍受法律保障？本文透過實務判決，帶您釐清公寓大廈約定專用權的成立要件、法律效力及權利界線。
A社區是民國90年間興建完成的大樓社區，建商在與各區分所有權人的預售屋買賣契約書中已有約定2樓露臺由2樓區權人專用，然並未在該社區規約中載明。
多年後，因2樓區權人甲與3樓區權人乙相處不睦，乙遂聯名多位住戶主張甲無權使用2樓露臺平台，要求甲應清空返還，甲則表示該處經全體買受人約定為其專用，並提案區權人會議應將該約定專用權納入規約中，然遭區權人會議否決，甲遂起訴請求：
(1)確認約定專用權存在；(2)區權人會議應將上開約定專用權納入規約。問：甲之請求有無理由？
二、案例解析
欲探討上述問題的答案，可從兩點著眼，一、未載入規約的分管契約能否取得約定專用權？二有約定專用權者能否請求將分管契約之約定載入規約？
首先，就公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束(最高法院110年度台上字第1642號、109年度台上字第2287號、96年度台上字第2025號民事判決參照)。
惟依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」而最高法院112年度台上字第2299號民事判決謂：按規約乃公寓大廈區權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議之共同遵守事項(管理條例第3條第12款參照)。本於公寓大廈管理事務自治原則，除規約內容違反法令規定外，應為全體區權人及繼受人所遵守。92年12月31日公布施行之管理條例第23條第2項第1款並規定，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。是區權人就公寓大廈共用部分經約定供特定區權人使用者，應將該約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約，否則不生效力，全體區權人及繼受人均不受拘束。因此，方有本案2樓露臺專用權之分管約定未載入規約，所以不生效力之疑慮。
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益(最高法院104年度台上字第1355號民事判決意旨參照)。本件甲係確認其就系爭2樓露臺有約定專用之權利，此為乙等人所否認，故甲與該社區間就2樓露臺是否為甲即2樓區權人約定專用已發生爭執，甲因該爭執致其私法上地位有受侵害之危險，而該危險得因確認判決予以除去，是甲提起此部分訴訟自有確認利益。
然而，該社區規約之制定時間是在上開規定修正之前，能否以上開規定就否定分管約定之效力，亦即能否因該分管契約約定2樓露臺專用權未載於社區規約，即不生效力？對此，除了上開最高法院110年度台上字第1642號等判決所闡述，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，應認共有人間已合意成立分管契約外，另參臺灣高等法院115年度上字第200號民事判決理由中謂：「區權人間透過建商與各承購戶約定而就共用部分成立之分管契約，既係經全體區權人達成協議，除因共有物分割或所定期限屆滿而終止外，未定有期限者，自須經全體共有人全體同意始得終止分管契約，不得任以多數決方式變更管理內容或終止該分管契約，而侵害區權人基於分管協議就共用部分享有之既得權利，如區權人以多數決方式任意變更分管契約，此權利行使應認已違誠信原則或權利濫用，當為法所不許」，由此觀之，可認分管契約所生之約定專用權存在，否則即無變更或終止之問題。因此，建商與各區分所有權人間之買賣契約書中既有約定2樓露臺由2樓區權人專用，自基於分管約定而生約定專用的效力。是以，法院應判決確認甲對於2樓露臺之約定專用權存在。
再者，甲之約定專用權雖然存在，但若欲請求法院判決將其專用權納入規約中，恐怕有所困難，蓋依公寓大廈管理條例第3條第12款之規定，規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。由上可知，規約之修訂，必須經由區分所有權人會議決議通過後，始得為之，尚難由法院越俎代庖。因此，甲請求法院判決管委會應將上開約定專用權納入規約乙節，於法應無理由。
三、結論
建商於在92年12月31日公寓大廈管理條例第23條第2項第1款修正施行前與各承購戶就社區內特定之區域成立分管契約，縱事後未訂入社區規約中，仍生約定專用權之效力，且未經全體區權人同意，不得變更或終止之。又若區權人會議願意將上開約定專用權納入規約中，固屬完備，但專用權人仍無法透過法院判決強制將該約定專用權訂入規約中。
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