目錄

5. 關於自殺者身分與求償對象

6. 小結

整理歷來實務判決，若房屋成為凶宅，對於房屋交易價格之減損大約在房價的20％～40％，對於有人在房東出租的房屋內自殺輕生，房東可否向繼承人或承租人請求損害賠償，司法實務上普遍認為房屋所有權人確實因此受有上述的純粹經濟上損害，但少數見解認為行為人之自殺行為並不具備不法性。

承上，若自殺者為承租人本人，而法院認為其應負民法第184條第1項後段之之侵權行為責任時，則依民法第1148條第1項、第1153條第1項規定，由其繼承人承繼侵權人之地位，而在遺產範圍內對於房屋所有權人負損害賠償責任。

又，若自殺者為承租人以外之人，除自殺者之繼承人依上開規定需負責外，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第433條定有明文。而對照民法第224條、第433條之規定內容可知，民法第433條之規定，性質上屬於債務人為其代理人或使用人行為負責的規定，為民法第224條規定的確認性、具體化規定，因此在解釋民法第433條規定的責任成立要件時，理當應參酌民法第224條規定的責任成立要件，其中就歸責原理而言，民法第433條規定的承租人損害賠償責任，與民法第224條規定的債務人之履行輔助人責任相同，均係一「無過失責任」。從而，因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人，未盡善良管理人注意義務違反租賃物保管義務，致租賃物毀損滅失者，不問承租人本人有無故意或過失，或承租人本人有無違反租賃物保管義務之情事，承租人即須負損害賠償責任。

而有爭議的是，凶宅並非是租賃物在物理上之毀損或滅失，得否適用或類推適用民法第433條之規定要求承租人負損害賠償責任，實務上意見分歧，(一)認為此種情況下，出租人得適用民法第432條、第433條請求損害賠償、第433條請求損害賠償，例如臺灣高等法院臺中分院101年度上字第40號民事判決認為：「按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第432條、第433條定有明文。…上開民法規定承租人對於租賃標的物所負之保管義務，係出租人將租賃物交付承租人後，出租人對於其租賃物通常即無法加以保管、維護，因此乃課以承租人對於租賃物須依租賃契約債之本旨所負之附隨義務，準此，尚難認此部分之附隨義務僅侷限於保管租賃標的物避免其受物理上之減損、滅失，申言之，前開民法所定之『毀損、滅失』之含義，當應包含租賃物經濟上之交易價值減損在內，自不待言。綜上，本件上訴人向被上訴人承租系爭租賃標的物，因上訴人違反善良管理人之保管注意義務及其同居女兒在系爭租賃標的物內自殺身亡而有應負責之事由存在，並使得系爭租賃標的物之交易價值發生減損，造成被上訴人權益受損，是被上訴人依前揭民法第432條第2項、第433條規定請求上訴人負損害賠償責任，即屬有據」、臺灣桃園地方法院99年度訴字第1726號民事判決認為：「依一般社會常情，房屋發生非自然死亡事故，將使房屋再行交易之價格減低或出租之收益降低，造成房屋交易性或經濟上之貶值，兩者間有相當因果關係。再者，『承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物』，『承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任』，『因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任』，此為民法第432 條第1項前段、第2項、第433條所明定。被告向原告承租房屋，然因其親人（哥哥）在屋內自殺，依前所述，足；使該屋之交易價值減損，對於原告之所有權確實造成侵害，是原告請求被告負損害賠償責任，即屬有據。」

(二) 認為此種情況下，出租人得類推適用民法第432條、第433條請求損害賠償，例如臺灣桃園地方法院102年度訴字第1335號民事判決認為：「雖上開因素未對此類房屋造成直接物理性之損壞或通常效用之降低，惟衡之我國民情，一般社會大眾對於凶宅，仍多存有嫌惡、畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質，故凶宅在房地產交易市場之接受度及買賣價格或出租收益，明顯低於相同地段、環境之標的，乃眾所周知之事…。且凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響原告之使用、收益，該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，此種情形，非民法當初立法時所得預見，法院於處理此種事件時，自應類推適用援引其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞。而民法第432 條、第433 條之規定內容與立法目的，既然係為維護租賃物之狀態，而課予承租人善良管理人注意義務，及要求承租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由，負同一責任，以免出租人遭受意外之損害，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。」、臺灣高雄地方法院107年度訴字第894號民事判決同樣認為：「又凶宅不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響原告之使用、收益，該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，甚至更甚於物理性毀損、滅失，此種情形，非民法當初立法時所得預見，法院於處理此種事件時，自應類推適用其性質相似之法規加以解決，以因應時代與社會環境變遷，補充法律規定之漏洞。而民法第432 條、第433 條之規定內容與立法目的，既係為維護租賃物之狀態，而課予承租人善良管理人注意義務，及要求承租人就其允許使用租賃物之人應負責之事由，負同一責任，以免出租人遭受意外之損害，雖因立法當時之時空背景僅對於物理上之毀損、滅失加以規定，漏未針對經濟上價值減損之情形規範，但基於相同事物應為相同處理、有損害即應填補之原則，自應類推適用前開規定。是出租人即原告應可類推適用民法第433 條之規定，請求承租人即被告負損害賠償責任。原告依民法第433 條規定，請求被告賠償系爭房屋之交易價值減損，應屬有據。」

(三) 認為此種情況下，出租人不得適用或類推適用民法第432條、第433條請求損害賠償，例如臺灣高等法院109年度上字第81號民事判決認為：「按承租人依民法第432條或第433條規定應對出租人負損害賠償責任者，係因承租人乃實際占有使用系爭租賃物之人，對該租賃物自有保管義務，故明文規定承租人有注意義務之違反且致租賃物發生物理上毀損或滅失情事者，應負損害賠償之責。可見民法第432條及第433條所定承租人之保管義務，僅以保持租賃物物理上完好狀態而無毀損、滅失為已足。至於租賃誤之價值是否減損，其影響成因多元，且態樣不一，上非承租人所應負保管義務範疇，核與民法第432條及第433條所定之性質不相類似，且逕為類推適用，尚無端增加承租人之保管義務，難謂符合平等、公平原則。是就前揭規定，倘納入此未被規範之型態，將使該等規定涵攝範圍擴及租賃物價值之維持，應非該等法律規範意旨所及，難認民法第432條第2項或第433條規定有此法律漏洞之存在，自無類推適用之餘地。」、臺灣新北地方法院106年度訴字第1659號民事判決認為：「按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，以為適用，故法律為類推適用，係法律規定有漏洞之補充方法之一，如無法律漏洞，即無類推適用之問題。民法第432條、第433條明白規定租賃物物理上之毀損、滅失者，承租人負賠償責任之規定，且對照民法第432條、第433條，與同法第434條『租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任』之規定，是上開法律規定係針對租賃物『物理上毀損狀況』課予承租人不同之注意義務，顯見民法第432條、第433條並無法律漏洞存在，無類推適用予以補充之必要。」(臺灣高雄地方法院108年度訴字第328條、臺灣新北地方法院103年度訴字第1266號民事判決亦同)。

延伸閱讀：租賃住宅市場發展及管理條例重點與影響解析

整理歷來實務判決，若房屋成為凶宅，對於房屋交易價格之減損大約在房價的20％～40％，對於有人在房東出租的房屋內自殺輕生，房東可否向繼承人或承租人請求損害賠償，司法實務上普遍認為房屋所有權人確實因此受有上述的純粹經濟上損害，但少數見解認為行為人之自殺行為並不具備不法性，而對於行為人有無侵害該房屋交易價值之間接故意，實務上肯否的見解分歧，而自殺者為承租人以外之人時，房東可否適用或類推適用民法第433條之規定向承租人求償，實務見解也是莫衷一是。

另外，曾有人討論既然必須行為人發生非自然死亡之結果才會構成凶宅，那麼在成為凶宅的瞬間，行為人已無侵權行為能力，因此無法成立侵權責任，但若將行為人侵權行為的認定提前至著手進行時，結果的發生只不過是侵害是否造成的判斷而已，行為人仍可能成立侵權行為，對於此類案件，法院如何認定，仍有待持續地觀察。

延伸閱讀：有人屋內輕生，房東可否請求賠償？(上)