房子登記面積不符怎麼處理？權狀與實測差異的法律解析

如今房價這麼貴，登記面積小於實際坪數會造成房屋所有權人相當大的損害。

然而行政機關的立場是什麼呢?

一、問題意識

在如今寸土寸金的都會區內，房地產的價格早已飆破天際，在2022年臺北市平均房價就以高於每坪70萬元的數字；然而，在民國70年左右所興建的大樓華廈，迄今也已過了40幾個年頭，但卻屢屢出現因實際坪數與登記面積不符，甚至造成相鄰建物面積上之重疊(如3樓之1實際面積小於登記，但3樓之2實際面積卻大於登記)，進而衍生出鄰居間為了建物面積對簿公堂的局面

二、行政機關之立場

面對這樣的問題，行政機關的立場如何呢?以臺北市為例，查95年12月15日所作「研商『建物所有權人申請核發原依規定僅需測繪建物位置圖之已登記建物測量成果圖相關事宜』會議記錄」之結論稱：本市原依本府69年9月10日府地一字第38516號函訂頒「台北市全面實施建築改良物所有權第一次登記僅勘測建物位置免再勘測建物平面圖作業方案」規定，於69年9月10日至90年6月16日間辦理第一次測量，僅測繪建物位置圖，無製作建物平面圖，而依當時規定，建物於辦理第一次登記時之面積，係由建物所有人以竣工平面圖藍晒圖上，以紅實線繪明各棟區或區分建物之主建物範圍，自行計算建物面積所得。因此，地政機關乃主張其登記程序合法，而不許依受影響相鄰建物之其中一方所有權人申請更正登記。

三、本文見解

如此一來，行政機關的態度更造成民事物權關係上剪不斷理還亂之爭議，究其爭議之核心，乃在於當建物實際面積與第一次登記之面積不符時，法院應以何標準認定該建物之所有權範圍？是以登記於建物謄本上所有權部者為準，抑或以興建完成後之實際面積為準，本文見解如下：

首先，建築物區分所有與分管之區別，在於前者係數人區分一建築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界隔離之構造物存在，始足當之(最高法院99年度台上字第1150號民事判決參照)。

再者，建築物乃是在土地所有權所支配一定之空間，而劃定可供吾人使用之一定空間，作為所有權支配客體之建造物。因此，在構造上，必須有屋頂及四周牆壁或其他相類之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷，俾能創造一獨立之空間。而區分所有是以建築物之部分為其客體，區分所有權客體之專有部分，亦需具有構造上與機能上(或稱使用上)之獨立性，始足當之。可見專有部分乃是區分所有建築物上，具有構造及使用上之獨立性，可作為所有權標的之特定部分(謝在全，民法物權論上冊第374頁，92年7月修訂二版)。

因此，興建完成而已足以遮風避雨，可達經濟上使用目的之建物，縱未經建物第一次登記，依最高法院75年度台上字第2027號判決意旨，亦屬民法第66條所稱定著物而具有不動產之地位，可見不動產物權及其範圍並非係透過地政登記而創設，只不過係以登記為其公示方法，舉例來說，一間30坪的房屋，是否會因為經登記後之建物謄本僅為25坪，便使其所有權人僅得主張該屋之物權範圍為25坪？

四、結論

綜上所述，對於建物興建完成後之實際面積與登記面積不符時，本文認為仍應回歸不動產物權之原始取得法理，建物之物權及其範圍並非係以建物辦理第一次登記所創設，此時仍應以建物之實際面積做為其物權權利範圍，法院不應囿於建物登記之記載，更不該以土地法第43條之登記絕對效力來作為認定物權範圍之依據，對於過往登記實務所造成之爭議，法院自應本於物權法理為解釋及釐清，方能做到定紛止爭。