目錄

1. 法律問題
2. 高院研討結果
3. 本文說明

繼承人甲為公寓大廈區分所有A建物之所有權人，債務人即被繼承人乙為A建物坐落之B土地所有權人。乙於民國110年間死亡後，由甲繼承B土地並辦畢所有權移轉登記A嗣債權人持「被告甲應於繼承債務人乙遺產範圍內給付原告債權人若干元」之執行名義聲請就B土地為強制執行，經本院就B土地辦理查封登記後，地政事務所函復其上尚有A建物應依公寓大廈管理條例第4條第2項規定併同移轉，債權人乃據以聲請將A建物併付拍賣。執行法院得否准許？

1. 按公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制（最高法院100年度台抗字第338號裁定意旨參照）。
   
   
2. 次按建築物及其基地同屬債務人所有者，得併予查封、拍賣，強制執行法第75條第3項定有明文；又建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4條第2項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定，辦理強制執行事件應行注意事項第40點第7項規定甚明。查強制執行法第75條第3項立法理由：「建築物不能與基地之使用分離而獨存，故實務上於建築物與基地同屬債務人所有時，為避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，除有特別情形外，認以併付拍賣為宜。爰增列本條第3項之規定，俾適用上有所依據」所示，凡關於金錢請求權之執行中對於不動產之執行，均有適用（最高法院98年度台抗字第749號裁定意旨可資參照）。
   
   
3. 繼承人甲先取得A建物所有權，嗣後再因繼承而取得A建物坐落之B地所有權，依據內政部87年10月13日台內地字第8796600號函釋，區分所有建物與各該建築基地分次取得，以致專有部分與基地應有部分合而為一後，再行移轉仍受民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項之限制。依此，執行法院應將A建物連同B土地併為拍賣，僅債權人對A建物賣得之價金無受償權A若未如此處理，係違反法律之禁止規定，其拍定乃契約以不能之給付為標的；縱執行法院就B地發給權利移轉證書，其所有權之移轉亦屬無效，恐徒增拍賣有效與否之爭議或法律關係之複雜化。
   
   
4. 本件係金錢債權強制執行事件，且債權人聲請執行時，B土地及A建物均已歸甲所有，應併同移轉，始符民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條規定。題示情形，執行法院應依強制執行法第75條第3項規定准予併付拍賣。
   

本件討論的重點，在於執行名義僅能對於被繼承人之遺產即土地為執行取償，而是否因為公寓大廈管理條例及民法第799條就區分所有建築物及基地併同移轉之限制，致使繼承人之固有財產即其上區分所有建築物受到併付拍賣的不利結果。然而從上開公寓大廈管理條例第4條第2項及民法第799條第5項規定之立法目的，本即基於土地及建物之合一利用關係所做出之限制，若未將二者併付拍賣，恐生拍定後無法辦理所有權移轉登記之窘境，且執行受償之範圍並未因此擴張至併付拍賣之區分所有建物部分，就建物部分所拍賣之價金，仍應歸債務人即繼承人所有。對此，亦可增加拍賣標的物之價值，同時兼顧債權人及債務人雙方之權益，應屬可採之意見。