無召集權人所召開的住戶大會是否有法律上效力？

社區大樓中的重大公共事項雖可透過區分所有權人會議以決議的方式來決定，然由於社區住戶往往人數眾多，要在一時一地共同討論決定公共事務，就勢必需要有人出面召集，然而在住戶內部意見相左時，其中一方即可能會為了爭取主導權而恣意召開區權會，若其未具備召集權時，效力如何，謹整理實務上見解如下

一、召集人的資格

按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈的管理維護，並對公寓大廈的重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分所有人(包含住戶)間互動關係、群居生活等「人的管理」，透過區分所有權人參與集會的決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃舊公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條第3項、同條例施行細則第7條設其規範，明定除建築完成後，由起造人公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會獲推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。故欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之(臺北地院103年度訴字第264號判決參照)。

二、無召集權人所召開之效果

又公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議不存在之訴以資救濟之範疇(最高法院92年度台上字第2517號判決參照)。由上可知，區分所有權人會議，苟非具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，即不得任召集人，自無權召集區分所有權人會議。

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