目錄

1. 前言
2. 大樓外牆的權利歸屬
3. 大樓外牆的使用限制
4. 結語

隨著經濟發展與人口增長，都市內早已大樓林立，區分所有建物已經成為最常見的建物型態，而商家承租大樓一樓店面或其他樓層進行營業，並且懸掛招牌攬客更是屢見不鮮，但如果想要設置招牌時，該循何種程序由何人決定，往往困擾著商家及管委會，以下撰文分析說明。

查公寓大廈管理條例第56條第3項第1款之規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。」而依該條規定，實務上有認為房屋之外牆面屬於各區分所有權人之專用部分範圍，例如臺灣高等法院107年度重上字第259號判決認為：「是系爭B1棟建物各區權人即被上訴人之所有權登記面積，既包括四周牆壁之厚度，其外牆之所有權，自應歸屬各該所臨區權人所有。」、臺灣高等法院102年度上更(一)字第107號判決認為：「至羅馬大廈規約第2條第3項雖規定：『本公寓大廈週圍上下及外牆面為共用部分』等語，然此約定與公寓大廈管理條例規定及系爭房屋登記事實不符，剝奪上訴人之專有部分所有權，自非可採，被上訴人羅馬大廈管委會上開抗辯，洵非有據。」、臺灣高等法院107年度上字第1376號判決亦認為：「上開第8條第1項關於公寓大廈『外牆面』之條文文字並未限於『不屬專有部分』者（同條項防空避難設備則有明文排除限於非專有部分者，可資對照），則依其文義可知公寓大廈之『外牆面』不論係屬特定住戶專有部分，或屬全體住戶之共用部分，其管理、修繕等事宜，均應受規約或區分所有權人會議決議之限制。」而在這樣的認定之下，若無規約規定或區分所有權人會議決議，或是雖有規約或決議但未完成報備之情形，各樓層區分所有權人依公寓大廈管理條例第4條第1項之規定，除法律另有限制外，本得自由利用外牆面設置廣告或出租，同樣的，各樓層外牆的修繕依據公寓大廈管理條例第10條第1項之規定，也應由各樓層區分所有權人為之，並負擔其費用。

惟縱然認為各樓層之外牆面屬於該樓層之專用部分，然依公寓大廈管理條例第8條第1項之規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，則外牆面之使用包含設置廣告物，仍得以規約或區分所有權人會議決議加以限制，但其使用收益的權利仍屬於該樓層區分所有權人。另依公寓大廈管理條例第33條第2款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」因此，不論該處外牆面是屬於專用部分或約定共用部分，在設置廣告物時都應該得到該樓層區分所有權人的同意，方得為之。

綜上，司法實務上有認為公寓大廈的外牆面是屬於該樓層區分所有權人之專有部分，雖然公寓大廈管理條例第8條有規定得以規約或區分所有權人會議決議「限制」變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，但並不表示外牆面即屬於共用部分，因此，除規約另有規定或區分所有權人會議另有決議外，應由該樓層區分所有權人自由收益處分，包含設置廣告物或出租收費，而亦由該區分所有權人自行負責管理、修繕及維護，此種情形常出現於未召開區分所有權人會議及制定規約之舊式公寓中；而在有召開區分所有權人會議訂定規約，並成立管委會之大樓或社區，得透過區分所有權人會議決議，於規約中將外牆面載明為約定共用部分(公寓大廈管理條例第23條)，如此方可由區分所有權人會議決議或由其授權管委會出租使用(公寓大廈管理條例第9條)，並由管委會負修繕、管理、維護之責任(公寓大廈管理條例第10條第2項)，如此一來，也能避免後續權責歸屬的問題。